由业主与物业共同商议服务内容、定物业费，这种“弹性定价”模式在青岛再添新例。继金域蓝湾小区之后证星策略，位于青岛市城阳区的万科桃花源一期小区，在街道社区引导协调、居民深度参与的多元主体协同共治下，以2.49元/平方米的价格与物业签署了新服务合同，为化解社区物业难题提供了可复制的“城阳经验”。
十年刚需盘遇难题 政府搭台把脉症结所在
万科桃花源一期建成近10年，属刚需型小区。近年来，小区有车一族越来越多，“一户多车”更为常见，导致乱停车问题严重，消防通道被占用、出行空间被挤压。同时，随着小区内育龄家庭增多，亲子活动空间的需求日益迫切。多项问题带来的居住体验降低，成为近两年业主常跟物业“抱怨”的内容。
种种“不满”累积到今年4月终于爆发，一期的部分居民找到物业，有的提出希望物业费下调到2元/平方米以内，有的则要求物业的标准与青岛市五级物业服务标准保持一致。
“事实上，业主对物业服务价值的认知，和物业实际服务付出的成本存在较大差异，与此同时，2元/平方米的预期也远低于政府指导价规定的2.52元/平方米。但是，我们尊重每一个个体的意见。”桃花源物业负责人表示，如对应调整小区的物业服务内容和物业费价格，按照《中华人民共和国民法典》278条规定，需要由“双三分之二”业主参与表决并经参与表决的“双半数”业主同意方可执行，这就要进一步了解整个小区的居民真实意愿和核心诉求。
展开剩余74%万科物业第一时间联系到政府主管部门，在城阳区城市管理发展中心、区市场监管局、城阳街道与社区居委会的帮助下，迅速召开了多方联席会议，并深入小区开展了三轮全覆盖入户走访，进一步了解1700余户居民的心声。
民主协商重新定价 精细对标确定最优方案证星策略
三轮沟通下来发现，业主们对物业服务质量整体还是认可的，核心诉求在于希望以更低的价格，获得更优质的服务体验，也就是“质价相符”。
经万科物业提议，引入“弹性定价”模式，该模式对物业服务范围内的 95 个服务空间以及1530 个作业对象进行了全面梳理，最终形成508项服务清单。业主和物业公司可以根据需求，共同商定选择物业服务事项和频次，制定物业服务内容和价格，相当于物业提供“定制化服务菜单”。
征得街道与社区居委会的同意后，物业经过实地勘测、沟通业主需求，梳理出涵盖331项内容的小区服务清单，并结合业主需求，针对性拟制了服务方案：例如，针对乱停车的问题，业主与物业联手制定方案，物业增加巡逻频次，及时劝阻违规停车，居民则自发组织“文明停车劝导队”，实现邻里互助监督；针对业主对亲子空间的需求，物业给出“重新铺设安全地垫、更换秋千，还用周边绿化打造自然互动角”的服务方案。
小区开展的星空电影节活动
在这个过程中，城阳街道物业办牵头对方案细则进行严格审核把关，确保其科学可行，同时多次深入小区实地走访。经过严格对标确认，新方案中，19项关键服务标准明确高于五星标准；11项为新增，内容为五星标准中未涵盖的社文活动服务；34项完全看齐五星标准；其余267项服务内容，在五星标准中规定了结果性要求，物业未简单沿用模糊表述，而是将笼统结果性要求转化为可量化、可监督的过程性服务频次规范，如为确保“土地无明显裸露”的结果，方案中明确了绿化浇水每3天一次，绿植每月修剪补植。
服务方案的公开透明与标准清晰，有效消除了居民的顾虑，最终超过70%的小区居民选择了这一新版服务方案。
基层治理创新 化解质价矛盾争议
今年8月，小区在街道指导下，桃花源小区依法依规启动了业主大会相关程序。鉴于该小区一期暂未成立业主委员会，经合法程序授权，由桃花源居委会代行一期业委会职责召开业主大会。经大会公开表决，最终以88%的通过率确定桃花源一期高层的物业费标准为2.49元/平方米/月。
城阳街道指导、居民代表参与，桃花源居委会组织业主大会表决开箱唱票
“青岛金域蓝湾小区80%的业主对服务响应速度、设备维修频次、安全团队年龄等提出更高要求，因此选择了更高价位、2.76元/平方米的物业方案。桃花源小区70%的业主选择了小区安防、保洁清扫、绿化养护等基础品质服务，2.49元/平方米的服务方案。这就是弹性定价的核心——因事定价、对价支付。”万科物业副总经理邹明指出，在这个过程中，物业公司定“标准化底线”，业主定“个性化服务高线”，物业服务涉及到大量“看不见的服务”，底线确保安全可靠；业主结合小区情况及需求，自主选择服务事项及服务频次。而采用弹性定价模式后，物业费是涨是跌，在充分参考物业给出的方案和定价后，由业主来做最终决策。
桃花源一期“弹性定价”模式的成功落地，是政府、社区、居民、企业等多方主体协同共治的生动体现。通过政府引导搭建协商平台、深入细致的群众工作、依法依规的民主决策程序，将居民对美好生活的期待转化为可量化、可监督、有保障的服务合同条款，真正让“钱花得明白证星策略，服务选得称心”。
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